ทุกท่านน่าจะรู้จัก “โฉนดที่ดิน” เป็นอย่างดีแล้ว แต่ทราบหรือไม่ ว่านอกจากโฉนด ยังมีเอกสารการถือครองที่ดินประเภทอื่นๆ อีก ซึ่งแต่ละประเภทผู้ครอบครองจะมีสิทธิซื้อ ขาย หรือโอนเปลี่ยนมือที่แตกต่างกัน หรือหากไม่ได้ใช้ประโยชน์อาจถูกยึดคืนจากราชการ หรืออ้างสิทธิจากผู้ที่เข้ามาอยู่พื้นที่ก็ได้เช่นกันครับ
หนังสือแสดงสิทธิที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดินมี 5 ประเภท หรือสามารสังเกตได้ง่ายๆ จากตราครุฑด้านบนเอกสาร ที่จะมีสีแตกต่างกันไป ดังนี้
น.ส.2
ใบจอง หรือหนังสือที่ทางราชการออกให้ แสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ที่ดินเป็น “การชั่วคราว” เท่านั้น ที่สำคัญคือ ที่ดินประเภทนี้ ทางราชการจัดที่ดินให้ทำกินตามประมวลกฎหมายที่ดิน โดยจะมีประกาศเปิดโอกาสให้จับจองเป็นคราวๆ ไปในแต่ละท้องที่ “ไม่สามารถขายจำนองหรือโอนให้ผู้อื่นได้” ยกเว้นแต่ตกทอดทางมรดก
ผู้ที่มีใบจองนี้ต้องเริ่มเข้าทำประโยชน์ภายใน 6 เดือน และทำให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง และต้องใช้ที่ดินไม่น้อยกว่า 75% ถ้าทำตามเงื่อนไขทั้งหมดแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองมาออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข.) หรือโฉนดที่ดินได้
ถ้าหากว่าผู้ที่เข้าครอบครองไม่ได้ทำประโยชน์ตามเวลาที่กำหนดทางราชการจะให้ผู้นั้นหมดสิทธิในที่ดินและจะมอบสิทธิให้คนอื่นแทน
น.ส.3 (ตราครุฑสีดำ, สีเขียว)
เป็น หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ค่อนข้างซับซ้อนและต้องทำความเข้าใจมากหน่อย เพราะมีการแตกออกเป็น 3 ประเภทย่อยๆ คือ
น.ส.3, น.ส.3 ข. (ตราครุฑสีดำ) ออกให้กับผู้ที่ครอบครองที่ดินทั่วๆ ไป เข้าทำประโยชน์ ไม่มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศ ดังนั้นจึงไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน สามารถซื้อ ขาย จำนองได้ แต่ต้องมีการรังวัดที่ดิน และรอประกาศจากราชการ 30 วัน
น.ส.3 ก. (ตราครุฑสีเขียว) หนังสือรับรองการทำประโยชน์เหมือนกับ น.ส.3, น.ส.3 ข. แต่มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินชัดเจน สามารถขอออกโฉนดได้ทันที
โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 (ตราครุฑสีแดง)
เป็น เอกสารกรรมสิทธิที่ชัดเจนที่สุด “สามารถซื้อขายและจำนอง” ได้ถูกต้องตามกฎหมาย บางคนมักเรียกว่าโฉนดหัวแดง หรือครุฑแดง มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้รู้ตำแหน่งที่ตั้งชัดเจน รวมถึงมีรายละเอียดขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ที่ชัดเจน
น.ส.5 ใบไต่สวน หรือหนังสือที่แสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ แต่สามารถโอนให้กันได้
สิ่งที่ต้องรู้และอย่าชะล่าใจ!
– หากปล่อยที่ดินให้รกร้างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์ถ้าเป็น “โฉนดที่ดิน” ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 5 ปีติดต่อกัน ที่ดินจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย
– หากปล่อยให้คนอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผยและมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของ โดยที่เจ้าของที่ดินไม่เข้าไปขัดขวาง ถ้าเป็นโฉนดที่ดินติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปีคนที่เข้าครอบครองจะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาลเพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้คนนั้นได้กรรมสิทธิในที่ดินและครอบครองได้
ส่วน ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข.) คนอื่นใช้เวลาแย่งครอบครองเพียง 1 ปีเท่านั้น ผู้ที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก็จะเสียสิทธิไป
ขณะเดียวกันก็ยังมี เอกสารสิทธิที่ออกโดยหน่วยงานอื่นอีกหลายรูปแบบเช่น
ส.ป.ก.4-01 (ครุฑสีน้ำเงิน)
เป็น หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร เป็นเพียงการถือครองที่ดินเพื่อทำประโยชน์เท่านั้น จึงทำให้ผู้ถือครองจะไม่ได้กรรมสิทธิในที่ดิน และไม่สามารถขายหรือโอนได้ ยกว้นตกทอดทางมรดก ทั้งนี้หากผู้ที่ถือครองขาดคุณสมบัติหรือฝ่าฝืนกฎระเบียบ รวมถึงเสียชีวิตและไม่มีผู้มารับมรดกตกทอด ก็จะหมดสิทธิในการถือครองไป
สทก.
เป็นหนังสือสิทธิทำกินในเขตป่าสงวนแห่งชาติหนังสืออนุญาตนี้ครั้งแรกจะได้เป็น สทก.1 ก สามารถเข้าไปทำประโยชน์ได้ชั่วคราว 5 ปี ครอบครัวละไม่เกิน 20 ไร่ซึ่งกรมป่าไม้จะเป็นผู้ออกหนังสือให้ เมื่อครบกำหนดและทำถูกต้องตามเงื่อนไขต่างๆ สามารถต่ออายุหนังสือได้ ทางราชการจะเปลี่ยนเป็นหนังสือ สทก.2 ก แทน ซึ่งจะมีอายุ 5 ปี แต่ต้องเสียค่าธรรมเนียมไร่ละ 20 บาท
สำหรับครอบครัวที่ครอบครองที่ดินเกิน 20 ไร่ จะได้เป็นหนังสืออนุญาตให้ทำการปลูกป่าหรือไม้ยืนต้นภายในเขตปรับปรุงป่าไม้สงวนแห่งชาติ หรือ สทก.1 ข แต่การถือครองต้องไม่เกินครอบครัวละ 35 ไร่ อายุการอนุญาต 10 ปี และเสียค่าธรรมเนียมไร่ละ 20 บาท
โดยหนังสืออนุญาตนี้จะไม่ใช่กรรมสิทธิในการเป็นเจ้าของที่ดิน ทำให้ไม่สามารถซื้อขายที่ดินได้ ยกเว้นตกทอดทางมรดกเท่านั้น และหากใครไม่ทำประโยชน์ติดต่อกัน 2 ปี ก็จะถูกเพิกถอนสิธิทำกินด้วย
ภ.บ.ท.5
เป็นแบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ หรือเรียกกันว่าภาษีดอกหญ้า โดยพื้นที่นี้เป็นที่ดินมือเปล่า แต่ไม่ใช่เอกสารสิทธิ เพราะเป็นเพียงเอกสารรับรองการเสียภาษี และอ้างอิงการครอบครองที่ดินเท่านั้น พูดง่ายๆ เหมือนเราไปเช่าที่ดินรัฐอยู่ ดังนั้นเจ้าของก็ยังเป็นของรัฐ ทั้งนี้ไม่สามารถซื้อขายได้ เพราะไม่มีกฎหมายรับรอง แต่ก็ยังมีการซื้อขายเปลี่ยนมือกัน
หากถามว่าจะนำไปออกเอกสารสิทธิได้หรือไม่? คำตอบก็คือ ทำได้ แต่จะเกิดขึ้นในกรณีที่รัฐบาลเรียกให้ผู้ถือครองนำมาออกเอกสารสิทธิเท่านั้น ที่สำคัญพื้นที่นั้นต้องไม่อยู่ในเขตของป่าไม้ ทหาร หรือกรรมสิทธิของคนอื่น ทั้งนี้หากตรวจพบเป็นพื้นที่ทับซ้อนป่าไม้ หรือที่ทหาร รัฐก็มีสิทธิเรียกคืนที่ดินดังกล่าว
น.ค.3 เป็น หนังสือแสดงการทำประโยชน์ออกโดยนิคมสร้างตนเอง โดยจะออกให้เฉพาะสมาชิกนิคมเท่านั้นเพื่อการครองชีพ ซึ่งจะได้กรรมสิทธิในการถือครอง ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่ มีการกำหนดขอบเขตที่ชัดเจน โดยหลังจากครอบครองแล้ว 5 ปี มีสิทธินำหลักฐานไปยื่นขออก น.ส.3 หรือโฉนดได้ ซึ่งไม่สามารถโอนให้ผู้อื่นได้ ยกเว้นตกทอดทางมรดก
แหล่งที่มา เว็บไซต์กรุงเทพธุรกิจอนนไลน์ วันที่ 30 พฤศจิกายน 2562
