ในช่วงสถานการณ์โควิด-19 ที่กำลังระบาดหนักในขณะนี้.. มีมาตรการของภาครัฐออกมาหลายตัว แต่ที่ฮือฮาและมีผลกระทบกับอสังหาริมทรัพย์โดยตรงในช่วง 1-2 อาทิตย์ที่ผ่านมา
นั้นก็คือ “การปิดแคมป์คนงานก่อสร้างในพื้นที่ กทม. และปริมณฑล” คือการปิดไซต์งานก่อสร้าง และห้ามเคลื่อนย้ายแรงงานไปที่อื่นๆ เนื่องจากพบคลัสเตอร์แรงงานก่อสร้างขนาดใหญ่ เป็น 1 ใน 3 คลัสเตอร์ใหม่ที่ควรระวัง และขยายวงกว้างอย่างรวดเร็ว
โดยเริ่มบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 28 มิถุนายน 2564 ที่ผ่านมา ซึ่งการปิดแคมป์คนงานเป็นเวลา 1 เดือน หรือประมาณ 30 วัน ส่งผลให้ Developer มีความกังวลในการก่อสร้างคอนโดเสร็จล่าช้า ไม่ทันกำหนดการโอนตามเวลาที่ตกลงกันในสัญญา ซึ่งทำให้ผู้ซื้ออาจจะขอเงินคืน ทั้งเงินดาวน์ เงินจอง เงินทำสัญญาได้นะ
แนวทางแก้ปัญหาของ Developer กันดูบ้าง?
สำหรับ Developer หลายๆเจ้าที่ให้สัมภาษณ์นั้น เบื้องต้นทางผู้ประกอบการมีการเตรียมแผนการดำเนินการหลังจากสิ้นสุดคำสั่งปิดแคมป์คนงานในอีก 1 เดือนข้างหน้า โดยหลังจากเปิดไซต์งานได้จะมีการเร่งก่อสร้างและจ้างงานแบบเพิ่ม OT หรือทำงานล่วงเวลา เพื่อให้ตัวโครงการสามารถเปิดตัวโครงการต่างๆ ที่สามารถดำเนินการ และเป็นไปตามแผนที่กำหนดไว้ รวมถึงปัจจุบันผู้ประกอบการเน้นเปิดโครงการแนวราบ ที่มี Real Demand มากกว่าคอนโด และเป็นลักษณะสร้างเสร็จก่อนขาย
แต่ที่น่าจะกระทบมากหน่อยจะเป็นผู้ประกอบการรายย่อย ที่มีโครงการถือในมือไม่มากนัก ทำใหัไม่สามารถกระจายความเสี่ยงได้ โดยปัจจุบันยังไม่มีนโยบายที่ชัดเจนจากภาครัฐ ในกรณีที่ปิดแคมป์คนงาน ว่าจะชดเชยค่าใช้จ่ายให้ทางเอกชนอย่างไร?
เรามาทำความเข้าใจก่อน สำหรับเงินที่จ่ายช่วงก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนนี้มีทั้งหมด 3 ส่วน ได้แก่เงินจอง : การแสดงความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นๆด้วยการวางเงินจำนวนเงินหนึ่งเพื่อเป็นการจองไว้ก่อน สิ่งที่จะได้รับกลับมาคือผู้ซื้อมีสิทธิ์ที่จะได้เลือกในแบบบ้านและตำแหน่งบ้านที่ชอบ แต่ถ้าเป็นคอนโดก็จะได้เลือกแบบห้อง และยูนิตที่เล็งไว้ในใจ
เงินทำสัญญา : หลังจากวันจองแล้วจะมีการนัดทำสัญญาจะซื้อจะขาย และจ่ายเงินอีกจำนวนหนึ่งเพิ่ม โดยปกติแล้วจะมีการกำหนดวันทำสัญญาหลังจากวันจองภายใน 7 วัน
เงินผ่อนดาวน์ : จำนวนเงินที่โครงการกำหนดให้ผู้ซื้อจ่ายในช่วงระหว่างที่โครงการยังอยู่ระหว่างการดำเนินการ โดยแบ่งออกเป็นงวดๆ จำนวนเงินในแต่ละงวดและจำนวนงวดขึ้นกับราคาซื้อขายของอสังหาริมทรัพย์ที่เราซื้อ
EXAMPLE
คอนโด Low Rise : อาจจะมีการผ่อนดาวน์ที่ประมาณ 10 งวด เพราะอาจจะมีกำหนดสร้างเสร็จภายในปีเดียวแล้วพร้อมโอนกรรมสิทธิ์เลย
คอนโด High Rise : การดำเนินการจะใช้เวลานานกว่า ทำให้อาจจะกำหนดจำนวนงวดอยู่ที่ประมาณ 20 งวด
**โดยส่วนใหญ่แล้วเงินผ่อนดาวน์จะถูกแบ่งจ่ายเท่าๆกันในแต่ละงวด หรืออาจจะมีการจ่ายแบบ Balloon (เงินจ่ายงวดพิเศษที่ต้องจ่ายมากกว่าเงินผ่อนดาวน์งวดปกติ) ในบางงวด ขึ้นอยู่กับข้อตกลงที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายของแต่ละโครงการ
คอนโดสร้างเสร็จล่าช้า เกิดขึ้นจากอะไร?
กรณีที่คอนโดไม่ก่อสร้างหรือหยุดสร้างกลางคัน
– คอนโดขายไม่ออก : หลังจากที่เปิดขายไปสักพักผลปรากฏว่ามียอดจองต่ำกว่าเกณฑ์ที่ทางธนาคารจะอนุมัติเงินกู้ให้ผู้พัฒนาโครงการนำไปสร้างคอนโด ทำให้สุดท้ายมีความจำเป็นต้องคืนเงินลูกค้า
– โครงการไม่ผ่าน EIA : ก่อนที่จะสร้างคอนโดนั้นต้องมีขั้นตอนการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมก่อน ซึ่งผู้ประกอบการบางรายจะเปิดขายก่อนที่จะขอ EIA เพื่อเช็คว่ามีความต้องการมากน้อยแค่ไหน หรือถ้าในระหว่างก่อสร้าง มีคนในพื้นที่ร้องเรียน ทางคณะกรรมการสามารถสั่งพักใบอนุญาตได้ทันที
กรณีที่คอนโดเสร็จล่าช้า– บริษัทเราเหมาไม่ส่งงาน : เนื่องจากมีปัญหาในการก่อสร้างที่มีปัญหา ทำให้คอนโดสร้างล่าช้าเกินกำหนดที่ตกลงกับผู้ประกอบการและผู้ซื้อ ทำให้ไม่สามารถโอนห้องในวันเวลาที่ตกลงกันไว้ในหนังซื้อสัญญาจะซื้อจะขาย
ข้อดี/ข้อเสีย ของผู้ซื้อคอนโดก่อนสร้างเสร็จ?
ข้อดี : สำหรับคนที่ซื้อคอนโดตั้งแต่ช่วง Pre-Sale หรือก่อนก่อสร้างคอนโด เราจะได้ห้องในราคาที่ถูกและตำแหน่งดี รวมถึงเวลาที่เราจะต้องกู้ธนาคารจะได้เหลือจำนวนเงินไม่มาก ทำให้ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในแต่ละปีลดลง
ข้อเสีย : เรามีความเสี่ยงหลายด้าน เนื่องจากโครงการยังไม่ได้ก่อสร้าง ซึ่งมีสิทธิที่คอนโดจะสร้างล่าช้าไม่เป็นไปตามกำหนด รวมถึงอาจจะมีรูปแบบไม่ตรงกับที่ออกแบบไว้ด้วยนะ
เมื่อคอนโดสร้างล่าช้า… เราควรทำอย่างไร?
สำหรับใครที่ดาวน์ห้อง+ทำสัญญาเป็นที่เรียบร้อยแล้ว และก่อนจะโอนเจอปัญหาคอนโดยังสร้างไม่เสร็จ โดยที่ผู้ประกอบการเป็นผู้ผิดสัญญา ไม่เหมือนที่ตกลงกันไว้ในตอนแรก ซึ่งเราก็มีวิธีการจัดการอยู่นะ ไม่ต้องกังวลใจไปว่าเราจ่ายตังทำสัญญาแล้วจะไม่สามารถแก้ไขอะไรได้แล้วนะคะ โดยมีขั้นตอนดังนี้
1. แจ้งให้โครงการทำข้อตกลง หาทางออกร่วมกัน
หากเรามีสัญญาจะซื้อจะขายพร้อมระบุวันโอนกรรมสิทธิ์ชัดเจน และคิดว่ายังต้องการห้องพักอาศัยของโครงการนี้ต่อ ไม่ได้ต้องการยกเลิก แต่ต้องการให้โครงการชดเชยเยียวยาเพิ่มเติม ให้เราทำจดหมายเป็นรูปแบบไปรษณีย์ตอบรับ (การส่งไปรษณีย์ลงทะเบียน ที่มีการแนบใบตอบรับใหผู้รับเซ็นในใบนั้น และส่งคืนกลับมาเพื่อให้ผู้ส่งได้รับรู้ว่าจดหมายนั้นถึงมือผู้รับแน่นอน รูปแบบจดหมายแบบนี้มักใช้เป็นหลักฐานว่าจดหมายนั้นถึงผู้รับเรียบร้อย)
เนื้อหาภายในจดหมายให้ระบุให้ชัดเจนเรื่องข้อตกลงที่ต้องการให้ทางผู้ประกอบการเยียวยา และกำหนดเวลาให้ชัดเจน กรณีที่ทางโครงการจะขอต่อรองต่างๆ ก็ให้ส่งจดหมายมาในรูปแบบเดียวกัน หรือจะตกลงกันด้วยวิธีอื่นก็ต้องมีเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษรด้วยเสมอนะคะ
หมายเหตุ : ตามพรบ.คุ้มครองผู้บริโภค ถ้าเราไม่อยากบอกเลิกสัญญา แล้วอยากรอให้โครงการสร้างเสร็จ เรามีสิทธิเรียกร้องค่าปรับจากทางโครงการเป็นรายวันได้นะคะ ตามที่ตกลงกันในสัญญา ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่า 0.01 % ของราคาซื้อขาย แต่รวมกันต้องไม่เกิน 10% หรือประมาณ 100 วัน ในกรณีถ้าครบกำหนดแล้ว ยังไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้นั้น เราแนะนำให้บอกเลิกสัญญาดีกว่านะคะ
2. ขอยกเลิกสัญญา
กรณีนี้สำหรับคนที่ไม่ต้องการซื้อคอนโดนี้แล้ว ก็ให้เราทำจดหมายเป็นแบบไปรษณีย์ตอบรับเช่นเดิม แต่เปลี่ยนเนื้อหาเป็นเรื่อง “ขอยกเลิกสัญญาและขอเงินที่จ่ายไปแล้วทั้งหมดคืน เนื่องจากการก่อสร้างล่าช้าไม่เป็นไปตามสัญญาที่ตกลงกัน”
ซึ่งถ้ามีจดหมายจากโครงการให้เราต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องของเรา เราก็ต้องทำจดหมายแบบไปรษณีย์ตอบรับกลับด้วย อย่าเพิกเฉยนะคะ เพราะจะทำให้ทางโครงการมีหัวข้อในการถกเกียงกันหากมีการฟ้องร้องขึ้นศาลกัน โดยเนื้อหาต้องปฏิเสธการโอน เนื่องจากความล่าช้าของโครงการ ไม่เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้ และต้องการให้ทางโครงการคืนเงินทั้งหมด
**แต่ถ้าเกิดกรณีโครงการเกิดปฏิเสธการจ่ายเงินนั้น เราไปดูขั้นตอนต่อไปกันค่ะ
3. ฟ้องร้อง
ขั้นตอนสุดท้ายกรณีที่ไม่สามารถตกลงระหว่าง 2 ฝ่ายได้เลย และทางโครงการปฏิเสธการจ่ายเงิน ก็ต้องถึงเวลาหาตัวกลางเพื่อไกล่เกลี่ยหรือฟ้องร้องกัน ซึ่งกรณีนี้จะมีสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ให้เป็นผู้ไกล่เกลี่ย ทั้งนี้ขั้นตอนการฟ้องนั้นอาจจะใช้เวลานานระดับนึง เนื่องจากสคบ.มีหลายเคสที่ต้องดูแล
ตามพรบ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2543 กำหนดให้ผู้บริโภคอย่างเรา ได้รับความเป็นธรรมจากการทำสัญญา หรือโฆษณาอย่างถูกต้อง เพื่อไม่ให้หลงผิดในการซื้อ-ขาย ในกรณีนี้ถ้าคอนโดที่เราซื้อมาเกิดความล่าช้าไม่เป็นตามที่ตกลงกันไว้ ซึ่งถือเป็นความผิดของทางโครงการ เราสามารถร้องเรียนโดยตรงได้ที่ สคบ. โดยมี 2 แนวทางให้เลือก
หมายเหตุ : ถ้าเราอยากยกเลิกสัญญากับทางโครงการ เรามีสิทธิบอกเลิกได้ทันที พร้อมเรียกเงินที่ชำระคืนได้หมด (เงินจอง + เงินทำสัญญา + เงินดาวน์) แถมเรียกดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี โดยนับจากวันที่เริ่มต้นการชำระเงินนั้นๆ **แต่ศาลมีอำนาจลดลงได้ตามความเหมาะสม (ตามพ.ร.บ.ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม มาตรา 7) ซึ่งส่วนใหญ่ที่เห็นมาก็ได้ประมาณ 2-3% เองเท่านั้นนะคะ
นอกจากนี้ทางสคบ. มีความล่าช้าเรายังสามารถยื่นเรื่องฟ้องศาลแพ่ง เรียกคดีแบบนี้ว่า “คดีผู้บริโภค” พาร์ทคดีซื้อขาย เราสามารถนำหลักฐานทั้งหมดไปยื่นฟ้องด้วยตัวเองได้เลยค่ะ กรณีค่าเสียหายเกิน 300,000 บาทให้ยื่นฟ้องศาลจังหวัด (แต่หากอยู่ในกทม. สามารถให้ยื่นฟ้องที่ศาลแพ่งได้เลยค่ะ)
Tips : สำหรับคอนโดที่สร้างล่าช้าเกินกำหนด แล้วเราอยู่ระหว่างทำเรื่องยื่นขอเงินชดเชยคืน แต่ในระหว่างนั้นคอนโดสร้างเสร็จพอดี เราต้องห้ามเซ็นรับโอนห้องพักอาศัยเด็ดขาด เพราะเมื่อเราเซ็นไปแล้ว เท่ากับว่าเรายอมรับสภาพห้อง ณ วันนั้น ซึ่งอาจจะไม่ได้รับเงินชดเชยคืนด้วยนะคะ
แหล่งที่มา www.thinkofliving.com
