การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด – 19 ที่เริ่มตั้งแต่ช่วงครึ่งแรกของปีพ.ศ.2563 ต่อเนื่องมาถึงปีพ.ศ.2564 และยังไม่รู้ว่าจะจบลงเมื่อใด มีผลต่อการใช้ชีวิตประจำวันของคนในกรุงเทพมหานครและในทุกๆ จังหวัดทั่วประเทศไทย
การเดินทางไปทำงานที่สำนักงานของบริษัทอาจจะเป็นความเสี่ยงและมีบริษัทจำนวนมากเลือกที่จะให้พนักงานของตนเองทำงานที่บ้านเพื่อเลี่ยงการเดินทาง และลดการแพร่กระจายของไวรัส ซึ่งแน่นอนว่ามีผลโดยตรงต่อตลาดอาคารสำนักงาน ก่อนหน้านี้อาจจะมีผลไม่มากนัก แต่เมื่อระยะเวลาในการทำงานที่บ้านนานขึ้นหรือเจ้าของบริษัทเริ่มคิดได้ว่าพื้นที่สำนักงานอาจจะมากเกินไปในช่วงเวลาแบบนี้ จึงมีผลให้หลายบริษัทขอลดพื้นที่เช่าลงจากก่อนหน้านี้ และพิจารณาเรื่องการต่อสัญญาเช่าพื้นที่ รวมไปถึงการขอย้ายออกจากอาคารสำนักงานเดิมที่เคยเช่าเพื่อหาอาคารใหม่ที่ค่าเช่าลดลง
อุปทาน
พื้นที่อาคารสำนักงานใหม่ในแต่ละปีและพื้นที่รวมในกรุงเทพมหานครรายปี
ที่มา: ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่
หมายเหตุ: F = ประมานการณ์พื้นที่อาคารสำนักงานที่จะเสร็จในปีนั้น
พื้นที่อาคารสำนักงานเปิดให้บริการใหม่ในช่วงครึ่งแรกปีพ.ศ.2564 มีทั้งหมดประมาณ 161,800 ตารางเมตร โดยส่วนใหญ่เป็นอาคารสำนักงานที่อยู่นอกพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจหรือ CBD เนื่องจากการต่อขยายและการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าใหม่ๆ หลายเส้นทาง อีกทั้งการขยายตัวของความต้องการพื้นที่สำนักงานที่มีมากขึ้นจึงมีผลให้ผู้ประกอบการหลายรายที่มีที่ดินอยู่แล้วคิดถึงการพัฒนาอาคารสำนักงานบนที่ดินของตนเอง รวมไปถึงการเข้าไปหาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาอาคารสำนักงานของผู้ประกอบการบางราย นอกจากนี้ อาคารสำนักงานนอกจากสามารถสร้างรายได้ในระยะยาวให้กับเจ้าของอาคารยังสามารถสร้างรายได้จากขายเข้า REIT หรือเป็นการเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ของเจ้าของอาคารได้อีกด้วย
พื้นที่อาคารสำนักงานรวมในกรุงเทพมหานคร ณ ครึ่งแรกปีพ.ศ.2564 อยู่ที่ประมาณ 9.6 ล้านตารางเมตรเป็นพื้นที่อาคารสำนักงานซึ่งรวมอาคารสำนักงานทุกประเภทในกรุงเทพมหานคร และยังมีอาคารสำนักงานอีกประมาณ 171,000 ตารางเมตรที่คาดว่าจะเปิดให้บริการในช่วง 6 เดือนหลังของปีพ.ศ.2564 และอีกประมาณ 1.86 ล้านตารางเมตรที่กำลังก่อสร้างและมีกำหนดแล้วเสร็จในช่วง 3 – 4 ปีนับจากปีนี้เป็นต้นไป
การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 มีผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการและผู้พัฒนาโครงการอาคารสำนักงานค่อนข้างมาก เพราะมีผลต่อการพิจารณาการเช่าพื้นที่สำนักงานในระยะยาวของหลายองค์กร อีกทั้งยังมีผลต่อการตัดสินใจต่อขยายสัญญาเช่า เพราะการทำงานที่บ้านหรือที่ไหนก็ตามเริ่มเป็นทางเลือกที่จริงจังและเป็นไปได้มากขึ้น อีกทั้งบริษัทต่างๆ เริ่มพิจารณาถึงจำนวนพนักงานในบริษัทซึ่งมีความเป็นไปได้ที่อาจมีการลดขนาดขององค์กรลง
พื้นที่อาคารสำนักงานเปิดให้บริการในแต่ละช่วงปี
ที่มา: ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่
พื้นที่อาคารสำนักงาน ณ ครึ่งแรกปีพ.ศ.2564 อยู่ที่ประมาณ 9.6 ล้านตารางเมตรเป็นอาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จก่อนปีพ.ศ.2541 ประมาณ 62% โดยหลังจากปีพ.ศ.2540 เป็นต้นมา อาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้นในแต่ละปีไม่มากนัก โดยเฉพาะหลังจากปีพ.ศ.2545 เป็นต้นมา แต่ที่น่าสังเกตคือช่วงปีพ.ศ.2561 – 2565 มีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จรวมกันประมาณ 1.74 ล้านตารางเมตรมากที่สุดในช่วง 25 ปี แสดงให้เห็นว่าช่วงก่อนปีพ.ศ.2560 มีการเปิดตัวอาคารสำนักงานหลายอาคารซึ่งทยอยสร้างเสร็จในช่วงปีพ.ศ.2561 – 2565 เพราะเป็นช่วงเวลาที่ความต้องการพื้นที่สำนักงานมีมากขึ้น อีกทั้งเจ้าของที่ดินและผู้ประกอบการหลายรายต้องการรายได้ที่แน่นอนและผูกพันในระยะยาวซึ่งจะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจไม่รุนแรงเมื่อเทียบกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายแต่อาจจะได้รับผลกระทบในช่วงหลายเดือนนี้
อุปสงค์
อัตราการเช่าเฉลี่ยรายพื้นที่
ที่มา: ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่
การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก และในประเทศไทย รวมไปถึงปัญหาเรื่องของไวรัสวิด-19 ที่เริ่มมีผลต่อการขยายกิจการหรือการดำเนินธุรกิจในต่างประเทศต่อเนื่อง 1 – 2 ปีแล้ว มีผลให้อัตราการเช่าเฉลี่ยของพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานคร ณ ไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2564 อยู่ที่ประมาณ 90.7% ไม่ได้แตกต่างจากไตรมาสก่อนหน้านี้เท่าใดนัก แต่ช่วงครึ่งหลังปีพ.ศ.2564 มีความเป็นไปได้ที่อัตราการเช่าเฉลี่ยจะลดลง
อาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จในปีพ.ศ.2564 บางอาคารมีอัตราการเช่าที่ต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ โดยเฉพาะอาคารที่อยู่ในทำเลที่ไม่ดี นอกพื้นที่ที่ได้รับความสนใจหรือไกลจากสถานีรถไฟฟ้า ซึ่งคาดว่าคงต้องอีกสักระยะกว่าที่อัตราการเช่าจะปรับเพิ่มสูงขึ้นตามที่คาดการณ์ อีกทั้งผู้เช่าบางรายที่อยู่ในช่วงระหว่าการหาพื้นที่สำนักงานก็อาจจะเลือกที่จะต่อรองเพิ่มเติมหรือชะลอแผนการหาพื้นที่สำนักงานออกไปรวมไปถึงรอข้อเสนอที่น่าสนใจจากบางอาคารสำนักงาน
ค่าเช่า
ค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานรายพื้นที่ตามแนวถนนเส้นทางสำคัญ
ที่มา: ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่
ค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน ณ ไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2564 ยังไม่ลดลงแบบชัดเจน อาจจะบางอาคารสำนักงานที่ค่าเช่าลดลงบ้าง แต่ไม่ใช่ทุกอาคาร และบางอาคารไม่ได้ประกาศออกมา แต่เป็นการนำเสนอให้กับผู้ที่สนใจที่มีความเป็นไปได้ที่จะเป็นผู้เช่าเท่านั้น แม้ว่าการเจรจาเพื่อขอลดราคาหรือการต่อรองค่าเช่าจะมีให้เห็นบ้างแล้วในบางอาคารแต่เป็นการลดลงไม่มากนักในภาพรวม หรืออาจจะมาในรูปแบบของการคงค่าเช่าไว้ที่เท่าเดิมแล้วสามารถขยายสัญญาเช่าออกไปได้เพิ่มเติม หรือขยายระยะเวลาในการไม่เก็บค่าเช่าช่วงที่กำลังทำการตกแต่งพื้นที่สำนักงาน
ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเกรด A เฉลี่ยในพื้นที่ CBD อยู่ที่ประมาณ 1,100 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนไม่ได้แตกต่างจากไตรมาสก่อนหน้านี้ อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ที่กำลังก่อสร้างและมีกำหนดแล้วเสร็จในช่วง 2 – 3 ปีจากนี้ส่วนใหญ่เป็นอาคารสำนักงานเกรด A เช่นกัน ดังนั้น ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในอนาคตมีความเป็นไปได้ที่จะสูงกว่าปัจจุบันค่อนข้างมาก อาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ CBD สามารถเรียกค่าเช่าได้สูงกว่าแบบชัดเจน แต่ก็ยังไม่สามารถดึงดูดหรือผลักดันให้เจ้าของที่ดินในพื้นที่ CBD พัฒนาอาคารสำนักงานเพราะรายได้จากค่าเช่าที่จะได้รับยังไม่เหมาะสมกับราคาที่ดิน อาคารสำนักงานเกรด A หลายอาคารที่สร้างเสร็จในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และที่มีแผนจะสร้างเสร็จในอนาคตอยู่นอกพื้นที่ CBD
สรุปภาพรวมตลาดและคาดการณ์อนาคต
ตลาดอาคารสำนักงานต้องจับตามองต่อเนื่องไปอีกหลายปี
พื้นที่อาคารสำนักงานที่กำลังจะเข้าสู่ตลาดในอีก 3 – 4 ปีข้างหน้ายังมีอีกไม่น้อยกว่า 1.8 ล้านตารางเมตร
ตลาดอาคารสำนักงานกลับมาเป็นที่สนใจจากเจ้าของที่ดินและผู้ประกอบการหลายรายในช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมา
ความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานมีความผันแปรมากและเกี่ยวพันกับปัจจัยหลายอย่าง
ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานครในปีพ.ศ.2564 คงไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้านี้มากนัก
ผู้เช่าต่อรองขอลดค่าเช่าพื้นที่สำนักงานลงจากอัตราเดิมแต่เจ้าของอาคารคงไม่ได้ลดให้ตามที่ร้องขอ
วิกฤตโควิด-19 อาจจะมีผลต่อตลาดอาคารสำนักงานในระยะยาวถ้ายังไม่สามารถกลับมาใช้ชีวิตปกติได้เร็ว
