ตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยชะลอตัวลงแบบชัดเจนทั้งจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวก่อนหน้านี้ แล้วต่อเนื่องด้วยผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ระลอกที่ 3 ที่ต่อเนื่องตั้งแต่เดือนเมษายน พ.ศ.2564
โดยจำนวนคนติดเชื้อเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตลอดไตรมาสที่ 2 และยังไม่รู้ว่าจะลดลงเมื่อไหร่ ซึ่งมีผลโดยตรงต่อรูปแบบการใช้ชีวิตและการทำงานที่เปลี่ยนแปลงไปแน่นอน รวมไปถึงมีผลต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจซื้อของฝั่งผู้ซื้อหรือผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยอีกทั้งมีผลต่อสถานะการเงินของหลายคนที่บริษัท องค์กร หรือสถานประกอบการที่อาจจะมีปัญหาทางการเงินและมีผลต่อเนื่องไปยังสถานะทางการเงินของผู้ซื้อที่รอโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงนี้ ฝั่งของผู้ประกอบการก็เลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ออกไปแบบชัดเจน โดยเลือกที่จะเน้นไปที่โครงการบ้านจัดสรรหรือโครงการคอนโดมิเนียมราคาไม่แพงเพื่อทดแทนการลดลงของโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในปีพ.ศ.2564 รวมไปถึงการเร่งการโอนกรรมสิทธิ์ในโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์
อุปทาน
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครรายไตรมาส ณ ไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2564
ที่มา: ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2564 มีทั้งหมดประมาณ 2,416 ยูนิตลดลงจากไตรมาสที่ 1 ประมาณ 37% แต่มากกว่าจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2563 ที่มีเรื่องของการล็อกดาวน์ และเป็นช่วงเวลาที่มีการตื่นตัวในเรื่องของโควิด-19 ซึ่งจากทิศทางและแนวโน้มของภาวะเศรษฐกิจประกอบกับความเชื่อมั่นของทั้งผู้ซื้อ และผู้ประกอบการที่ลดลงต่อเนื่องแบบนี้ เป็นไปได้ที่จำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปีพ.ศ.2564 อาจจะไม่ได้แตกต่างจากปีที่แล้วมากนัก ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ในช่วงครึ่งหลังของปีพ.ศ.2564 และเรื่องของการฉัดวัคซีนรวมไปถึงการทดลองเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ภูเก็ต และสมุยในเดือนกรกฎาคม
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งหลังของปีนี้คงยังไม่แตกต่างจากช่วงครึ่งแรกของปีนี้เท่าใดนัก เพราะปัจจัยลบต่างๆ ยังคงไม่ได้แตกต่างจากช่วงครึ่งแรกของปีนี้และมีแนวโน้มที่จะมีความรุนแรงในบางเรื่อง โดยเฉพาะเรื่องของการขาดแคลนวัคซีนหรือการเข้าไม่ถึงวัคซีนของคนส่วนหนึ่งในสังคมซึ่งมีผลต่อการใช้ชีวิตและการควบคุมสถานการณ์ต่างๆ ให้กลับมาใช้ชีวิตกันได้แบบปกติ แม้ว่าจะเริ่มมีการเปิดโอกาสให้มีการนำเข้าวัคซีนทางเลือกมากขึ้นแต่ก็คาดว่ายังไม่สามารถครอบคลุมประชากรทั้งประเทศได้ภายในปีพ.ศ.2564 ดังนั้น จำนวนของผู้ติดเชื้อรายใหม่จะยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องแน่นอนในช่วงครึ่งหลังของปีพ.ศ.2564
ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกที่จะลดการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ตั้งแต่ปีพ.ศ.2563 โดยผู้ประกอบการบางรายเพิ่มช่องทางในการขายออนไลน์มากขึ้นมีการไลฟ์สดเพื่อพาเยี่ยมชมห้องตัวอย่างเพื่อเพิ่มช่องทางการเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อมากขึ้น ผู้ประกอบการบางรายเปิดขายโครงการใหม่โดยที่ไม่มีห้องตัวอย่างหรือสำนักงานขายที่ทำเลที่ตั้งโครงการ แต่มีสำนักงานขายกับห้องตัวอย่างรวมของโครงการแบรนด์ที่เปิดขายโดยเปิดขายไล่เลี่ยกัน 2 – 3 โครงการเพื่อเป็นการประหยัดต้นทุนในการก่อสร้างเพื่อให้ราคาขายคอนโดมิเนียมต่ำลง
อุปสงค์
อัตราการขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกปีพ.ศ.2564
ที่มา: ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่
ดัชนีความเหมาะสมในการซื้อบ้านหลังใหม่ที่ได้จากการสำรวจโดยศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย ณ เดือนมิถุนายน พ.ศ.2564 อยู่ที่ประมาณ 19.9 ลดลงต่อเนื่องมาตั้งแต่ต้นปีพ.ศ.2564 และเป็นดัชนีที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว
อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้อยู่ที่ประมาณ 52% เท่านั้น แสดงให้เห็นถึงภาวะเศรษฐกิจ ความเชื่อมั่นของกำลังซื้อได้เป็นอย่างดีว่าอยู่ในภาวะถดถอยแบบชัดเจน และการที่ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ลดลงในช่วง 6 เดือนแรกของปีก็เป็นการแสดงออกชัดเจนของผู้ประกอบการว่าพวกเขาให้ความสนใจโครงการคอนโดมิเนียมลดลงแต่ไปเพิ่มสัดส่วนของโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น
ตลาดคอนโดมิเนียมที่ก่อนหน้านี้ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบต่างๆ ทั้งเรื่องของเศรษฐกิจชะลอตัว และอีกหลายปัจจัย แต่ผลกระทบที่รุนแรงที่สุดในช่วงกว่า 1 ปีที่ผ่านมา คือ ไวรัสโควิด-19 โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2564 อาจจะมีอัตราการขายได้ที่ค่อนข้างสูงคือประมาณ 53% เพราะส่วนใหญ่เป็นโครงการราคาไม่แพง และอยู่ในทำเลที่น่าสนใจ อีกทั้งยังมีโครงการคอนโดมิเนียมราคาไม่แพงของการเคหะแห่งชาติที่อยู่ในทำเลที่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าเข้ามาสร้างความน่าสนใจให้กับตลาดในช่วงนี้
ราคา
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครรายไตรมาสและราคาขายเฉลี่ย
ที่มา: ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่
คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้เป็นคอนโดมิเนียมในช่วงราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรมากถึงประมาณ 69% ของจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ โดยเฉพาะในไตรมาสที่ 2 ซึ่งมีแต่โครงการที่มีราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร เพราะผู้ประกอบการเลือกเปิดขายโครงการราคาไม่แพงในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวเพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อส่วนใหญ่ในประเทศไทย โดยทำเลที่ผู้ประกอบการเลือกเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงที่ผ่านมาคือ ทำเลที่มองเห็นศักยภาพได้ในปัจจุบันไม่จำเป็นต้องรออีก 1 – 2 ปี อาจจะมีบ้างที่ต้องรอการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าแต่เป็นการก่อสร้างที่เหลือเวลาอีกไม่นาน นอกจากนี้หลายโครงการไม่ได้อยู่ติดถนนเส้นทางหลักหรืออยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าเพราะผู้ประกอบการต้องการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาไม่สูงเกินไป
ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2564 อยู่ที่ประมาณ 60,000 บาทต่อตารางเมตรลดลงจากไตรมาสที่แล้วประมาณ 54% และเป็นราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ที่ต่ำที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา
สรุปภาพรวมตลาดและแนวโน้มในอนาคต
ตลาดคอนโดมิเนียมยังอยู่ในช่วงชะลอตัวรุนแรงที่สุดในรอบ 10 กว่าปีที่ผ่านมา
ตลาดคอนโดมิเนียมจะยังไม่ฟื้นตัวในช่วงครึ่งหลังของปีพ.ศ.2564
ผู้ประกอบการเน้นไปที่โครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ และโครงการบ้านจัดสรรมากกว่าเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปีพ.ศ.2564 มีความเป็นไปได้ที่จะประมาณ 20,000 ยูนิตโดยต้องดูสถานการณ์ในช่วงครึ่งหลังของปีด้วย
ผู้ประกอบการบางรายเลือกประกาศขายที่ดินหรือชะลอการพัฒนาบนที่ดินที่เคยมีแผนจะพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียม
โครงการคอนโดมิเนียมราคาไม่แพงกลายเป็น 1 ช่องทางในการสร้างรายได้ของผู้ประกอบการในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว
ผู้ประกอบการต่างชาติยังคงสนใจเข้ามาหาผู้ร่วมทุนเพื่อลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
ผู้ประกอบการไทยหลายรายเปิดรับการร่วมทุนทั้งจากต่างประเทศและในประเทศไทยเพื่อลดการลงทุนด้วยตนเองลง
ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กอาจจำเป็นต้องหยุดการพัฒนาโครงการเพื่อลดค่าใช้จ่ายในช่วงนี้
ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายลดราคาขายคอนโดมิเนียมโดยไม่สนใจผู้ที่ซื้อไปก่อนหน้านี้
