อสังหาฯ-ชาวบ้านกระอัก ผังเมืองอีอีซีซ่อนคม ยึดเกณฑ์ผังกทม. ล็อกถนน 268 สาย คลุม 3 จังหวัดตะวันออก เอกชนร่อนหนังสือขอยกเลิกเหตุขีดแนวผ่าเมืองกระทบชุมชน ที่ดินมูลค่าลด-แบงก์ไม่รับจำนอง พัฒนาไม่ได้
นายกฯอสังหาฯชลบุรีวอนออกพรฎ.เวนคืนทันทีดีกว่าล็อกทิ้งไว้ กรมโยธาฯยันเป็นแนวเก่าทำเลทอง 3 จังหวัดเขตพัฒนาเศรษฐกิจภาคตะวันออกหรืออีอีซี กำลังลุกเป็นไฟ หลังดีเวลอปเปอร์ในพื้นที่ทราบว่า ผังเมืองอีอีซี แอบซ่อนคม ยึดรูปแบบผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ล็อกที่ดินขีดแนวถนนตามผังเมือง ลงในแผนผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภค ความกว้างเขตทาง ตั้งแต่ 10-60 เมตร จำนวน 268 สายทาง
ซึ่งมีทั้งตัดถนนใหม่และขยายเขตทางเดิม สัดส่วน 50:50 เอกชนมองว่าเป็นการซ้ำเติมสถานการณ์โควิด-19 เนื่องจาก โฉนดทุกแปลง หากอยู่ในข่ายโครงสร้างพื้นฐานรัฐ ต้องถูกสลักหลังเป็นทางสาธารณะ ไม่สามารถทำประโยชน์ได้ อีกทั้งยังรอนสิทธิ์ หากไม่ลงมือเวนคืนใช้ประโยชน์ในทันที
ขณะเขตทาง ปัจจุบันคับแคบเฉลี่ย 5-6 เมตร ส่วนใหญ่เป็นถนนสัญจรภายในชุมชน มีบ้านเรือนประชาชนค่อนข้างหนาแน่นตลอด 2 ข้างทาง หากขีดแนวขยายเขตทางใหม่ หรือตัดถนน ใหม่เชื่อมโยงระหว่างกัน แม้ระยะทางสั้นๆ แต่หากเขตทางกว้าง 10-60 เมตร แน่นอนว่า บ้านเรือนนับ 1,000 จะถูกผลักให้อยู่ในแนวเขตทางที่ต้องเวนคืน ส่งผลทำให้เจ้าของที่ดิน เสียโอกาสการต่อเติม ดัดแปลง รอนสิทธิ์ในการซื้อ-ขาย มูลค่าลดวูบ สถาบันการเงินไม่รับจำนอง เช่นเดียวกับดีเวลอปเปอร์ ไม่สามารถยื่นขออนุญาตจัดสรรต่อเนื่องได้ บางแปลงซื้อที่ดินรอพัฒนา แต่ทราบภายหลังว่ากลายเป็นเขตทางสาธารณะ ตามผังเมืองไปเสียแล้ว โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรีต้องขยายถนนเดิมมากกว่า 20 เส้นทางไม่รวมถนนตัดใหม่อีกจำนวนมาก จังหวัดฉะเชิงเทรา ได้รับผลกระทบค่อนข้างมากมีถนนตัดใหม่ กว่า 20 เส้นทาง เช่นเดียวกับระยอง หากรอกรมโยธาฯ ปรับแก้ ไม่แน่ใจว่าสามารถดำเนินการได้หรือไม่ หรือหากยอม ปลดล็อก คงต้องใช้เวลานาน ไม่ต่ำกว่า 1-2 ปี มองว่าเสียโอกาสทางการแข่งขัน สวนทางกับการส่งเสริมให้ 3 จังหวัดอีอีซีเป็นเมืองเศรษฐกิจระดับโลก
อย่างไรก็ตามเอกชนได้ยื่นหนังสือร้องเรียนไปยังคณะกรรมการนโยบายการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) เพื่อขอทบทวน แต่เนื่องจากผังอีอีซีประกาศใช้แล้ว สำหรับทางออกนางพจนีย์ อรรถโรจน์ภิญโญ รองเลขาธิการ คณะกรรมการนโยบายการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ต้องรอ ขั้นตอนกรมโยธาธิการและผังเมืองวางผังเมืองรวม ทั้ง 3 จังหวัด 30 อำเภอเสียก่อน ซึ่งต้องใช้เวลาและขณะนี้ได้ส่งหนังสือไปยังกรมโยธาฯ เพื่อลงพื้นที่ตรวจสอบแล้ว
อย่างไรก็ตาม กรอบการจัดทำผังสาธารณูปโภคเป็นแผนที่ค่อนข้างใหญ่ ทำให้ผู้ประกอบการเข้าใจผิดซึ่งตามข้อเท็จริงแล้ว แนวถนนที่เกิดขึ้น มีไม่กี่เส้นทางและกระทบประชาชนน้อยมาก
สอดคล้องกับนายมณฑล สุดประเสริฐ อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง ระบุว่า การจัดทำผังเมืองอีอีซีเป็นแผนใหญ่ เนื่องจากต้องรองรับคนจำนวนมากเข้าพื้นที่ ซึ่งกรมไม่คิด แบบเอกชน ขณะเดียวกัน การจัดทำสาธารณูปโภค ที่กำหนดรายละเอียดลงในประกาศ ผังอีอีซี ส่วนใหญ่ล้วนเป็นถนนเดิมที่กำหนดไว้ ตามผังเมืองของทั้ง 3 จังหวัด โดยกรมไม่ได้กำหนดขึ้นใหม่ ส่วนจะปรับออกหรือไม่ ต้องพิจารณาถึงความจำเป็นเหมาะสม เพราะพื้นที่อีอีซีต้องรองรับการลงทุนมีคนเข้าพื้นที่จำนวนมาก หากไม่กันเขตทางไว้ มองว่าการพัฒนาคงเต็มพื้นที่
อย่างไรก็ตามกรม จะลงพื้นที่ตรวจสอบข้อเท็จจริงรับฟังเสียงสะท้อนประชาชน ในช่วง ขั้นตอนยกร่างผังเมืองรวม 3 จังหวัด 30 อำเภอ ที่จะบังคับใช้ แทนผังอีอีซี แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นต้องสอดรับกับพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) อีอีซี อย่างไรก็ตาม เอกชนยังสามารถพัฒนาได้เพียง เว้นระยะถอนร่นให้ได้ตามขนาดความกว้างของถนนที่กำหนดไว้เพื่ออนาคตไม่ต้องมีปัญหาเวนคืนเสียงบประมาณรัฐ
ด้านนายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี ระบุว่า ผู้ประกอบการในพื้นที่ไม่ได้กังวล การกำหนดเขตทางตามผังอีอีซี ที่จะกระทบต่อการพัฒนา แต่เป็นห่วงบ้านเรือนประชาชนที่ตั้งมาก่อนหน้านี้จนกลายเป็นชุมชนขนาดใหญ่มากกว่า โดยเฉพาะในเขตตัวอำเภอเมืองชลบุรี หนองมน บางพระ ฯลฯ ถนน 8-10 เมตร เมื่อ มีแนวเขตทางพาดผ่าน ให้ขยาย 12-20 เมตร มองว่า บ้านนับ 1,000 หลัง กระทบแน่นอน
สำหรับข้อเสนอ ต้องการให้รัฐกำหนดเฉพาะเส้นทางเร่งด่วนที่ต้องเวนคืนไม่ควรล็อกแนวถนนในอนาคตทิ้งไว้โดยไม่แน่ใจว่าจะดำเนินการหรือไม่ ทำให้เสียโอกาส สูญเสียความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจมูลค่าที่ดินลดลงอีกด้วย
“เท่าที่ตรวจสอบ เป็นแนวถนนนำเสนอมาตั้งแต่ก่อน อีสเทรินซีบอร์ดเฟสแรก กว่า 30 ปีก่อน ยุคนั้นชุมชนยังไม่หนาแน่น การตัดถนนไม่ผ่านชุมชน แม้อยู่ในแนวเส้นทางเจ้าของสามารถขายได้ พัฒนาได้จนกว่ารัฐจะออกพรฏ.เวนคืนชดเชย แต่ตามประกาศอีอีซียุคนี้ไม่สามารถทำอะไรได้”
แหล่งที่มา เว็บไซต์ ฐานเศรษฐกิจ วันที่ 17 สิงหาคม พ.ศ. 2563
